一、项目概况:
1、地理位置:湖南省宁乡市金湖镇龙桥村关山环通往北100米,东距长沙市区仅24公里。西距宁乡县城区仅11公里,交通便利,地理位置优越。
2、主要技术经济指标:项目总征地741亩,总用地面积700.7亩、容积率1.01。项目分两期建设,目前在建第一期,占地面积约336亩,建筑面积87600m2。二期为高层住宅,占地约 80亩,建筑面积193628m2.按规划要求保留轻轨及高压走廊控制用地136亩,保留山地、水塘148.7亩。
3、项目定位:龙桥御园小区以健康住宅的设计理念作为开发定位。充分尊重自******居住环境的营造中实现园林化与自然化、实现人与环境的和谐统一,创造具有特定的领域感、场所盛、亲和力的绿化空间、严格按照规范规划进行建设,全力打造一个健康生态、自然舒适的高品味住宅社区。
4、项目规划:目前在建一期共131栋262户。规划二期为高层住宅,占地约80亩,建筑面积193628m2、按规划要求保留轻轨及高压走廊控制用地136亩,保留山地、水塘148.7亩。
5、户型配置:由131栋低密度住宅组成,共262户。住宅部分共分几种基本户型:A1U、A2U、B1U、B1D、B2U、B2D、C1U、C1D、C2U均为520-900平方米大双拼三层纯住宅。A、B类型住宅地上部分一层层高为3900、二三层层高为3600、架空层层高为3000。C类型住宅地上部分一层层高为3500、二三层层高为3300、架空层层高为3000。
6、物业:根据有关政府职能部门的规定、物管用房建筑面积达2000余平方米。小区充分考虑衣、食、住、行等的便捷配套设施及功能齐全。
7、周边配套:关山4A******银行金州支行、刘少奇故里、灰汤温泉山庄、沩山风景名胜旅游区。
8、文通状况:主要交通干道为长常高速关山互通、金洲大道、长沙城际轻轨(待建、现划出入口)。东临市政规划道路欧洲北路、南临长常高速、西临规划市政道路泉洲路。
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二、相关标准:符合国家相关标准、行业标准、地方标准或者其他标准、规范
三、技术规格:二、岗位设置及人员配置:总人数不少于30人、含项目管理层,具体人员配置应在投标方案中体现。
三、物业管理内容:
建筑主体及公共部分的维护管理。
1、装饰装修管理;
2、公共配套设施设备的管理、运行与日常维护保养;
3、公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生定期消毒、杀菌及生活垃圾收集清运;
4、公共绿化,山水园林小品的养护和管理;
5、24小时安全防范及公共秩序管理、交通、车辆行驶和停靠管理;
6、社区文化的开展;
7、便民服务;
8、物业档案资料收集、管理。
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四、交付时间和地点:采购人指定时间、地点
五、服务标准:四、服务内容及要求:
1、基本要求
(1)持有国家二级及以上资质证书。
(2)建立质量管理体系和管理制度。
(3)有完善的物业管理方案,并按规范签订物业管理合同。
(4)管理企业在区内管理中建立本企业的形象识别系统;服务理念、行为规范(专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务等)。
(5)管理人员应100%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。员工岗前须进行培训,在岗人员也要组织定期培训、定期考核,应设有专门的机构和负责人,并建立良好的奖惩机制。对于物业管理人员的违反等不良行为,须严厉制止,由此带来的后果由物业公司承担。
(6)物业管理企业广泛运用计算机管理。
(7)小区应设置“服务热线”,公示服务联系电话。
(8)适应业主需求,开展有偿特色服务及代办服务;公示服务项目及收费价目。
(9)采取多种形式如走访业主、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与50%以上业主做有效沟通;每年有效投诉处理率100%;每年进行一次满意率测评,满意率应大于90%。
(10)建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、物业租赁档案、日常管理档案)等。
(11)适应业主需求,组织、配合开展文化活动。
(12)建立健全财务管理制度,定期公布一次物业管理费的收支状况。
2、房屋管理
(1)按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。
(2)外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。
(3)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。
(4)房屋装修符合规定,有装修管理制度、装修公司及装修人员登记及相关材料,有日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线,破环房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。
(5)主出口设建筑、道路平面分布图。各路口、栋、科室及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
3、设施设备维修养护
(1)共用设施设备运行正常,维护良好,无事故隐患;有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。
(2)实行24小时报修值班制度,急修报修10分钟内到达现场,预约维修报修双方约定时间到达现场;回访率100%。
(3******消防、监控等设备运行人员技能熟练;严格执行操作规程;******消防器材可随时启用。
(4)道路、停车场平整通畅、交通标志齐全规范。
(5)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上,按规定时间定期开关,
(6)维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。
(7)对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
(8)办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。
(9)各设备房卫生、整洁,主要设施设备标识清楚齐全。
(10)各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
(11)停水、停电在接到相关部门通知后。按规定时间提前通知业主:设有备用应急发电机的按规定时间启用。
4、公共秩序维护
(1)出入口24小时值班。安全管理实行一体化管理,有专业保安队伍,实行准军事化管理。制度完善、落实。做好安全防范和目常巡查工作,及时发现和处理各种安全事故脑患。迅速有效处置突发事件。
(2)门岗的保安根据要求对出入小区的车辆、人员、物品进行安检、登记。对嫌疑人员拒绝放行,对可疑物品留置处理。要求保安员文明礼貌、行为规范、作风严谨、巡逻岗对重点部位每小时巡查一次。
(3)根据小区的特点。设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗。确保公共秩序良好。中央监控室24 小时实施监控。
(4)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、天台等危险隐患部位、设置安全防范警示标志。(5)建立清晰完善的交通标识及安全标识。停车场标线视实际情况及时翻新。进出小区的车辆实施登记管理。并引导车辆出入。有序停放车辆(含非机动车)。
(6)保证小区正常的生活秩序,禁止闲杂售货人员入园。进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理;对可疑人员作盘问、登记管理,对访客指引行走路径。
(7******消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。
5、保洁服务
(1)清洁卫生实行一体化管理,有专业清洁队伍,管理制度完善。
(2)保护好环卫设施齐备、定期杀虫、灭蚊、灭蟑螂、灭鼠。
(3)实行标准化清扫保洁,由专人负责检查、监督。
(4)结合别墅住宅小区的特点,合理安排定期作业的时间,尽最减少对业主生活秩序的干扰。
6、绿化养护管理
1)草坪养护
A、质量标准
a)草地无石块、纸屑、垃圾等杂物,保洁率达99%以上。
b)草地无人为破坏,缺损的及时补植。绿化完好率达99%以上。
c)清除杂草,无明显高于15cm的杂草,草地纯度达99%以上。
d)适时适量浇水施肥,肥不伤草,长势优良。
e)适时剪草,留程高4-6厘米,修剪平整,美观,边缘整齐。
f)草地嫩绿,无烂草、感病草。
g)注意防风排涝、暴风雨过后12小时,草地无1平米以上积水。
B、管理要求
a)淋水:生长季(非雨季)每2天1次:非生长季(非雨季)每周2次。
b)施肥:每年早春、晚秋各施1次全效复合肥;每两次草坪修剪后薄施1次速效复合肥、氮肥:节庆期间追施叶面肥或草坪增绿剂。
c)修剪:生长季每20天修剪1次,留荐高不超过60cm;每年开春前重剪1次。
d)梳草打孔:草坪种植三年后每年1次。
e)喷药:每月喷施广晋性杀菌条虫药1次:突发病虫害进行针对性防治;要求利用周末或下班时间喷药,不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
f)除杂草:随时人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀。
2)乔木养护
A、质量标准
a)生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶,
b)适时适量浇水、松土、施肥,采用穴施或沟施肥、覆土平整,肥料不露出土面。
c)基部无30cm高以上萌孽枝,无杂草、杂物、土面不板结,透气良好。
d)及时修剪,保持造型优美。修剪截口与枝位平齐,主侧枝分布均匀。
e)无明显病害枝。
B、管理要求
a)淋水:生长季(非雨季)每周2次;非生长季(非雨季)每半月1次
b)施肥:早春施有机肥或复合肥1次;每年56月追施复合肥1次。
c)修剪:每年12月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等,并对树冠适当整形保持形状;对造型树木应每两个月修剪一次外形,以保持形状:棕榈种植物老化枝叶枯黄而积达2/3时即应除,其壳在底部开裂达1/3以上时应剥除,修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤:棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边;每天巡查及时清剪因折断等而枯黄的枝叶。
d)喷药:每月喷施广普性杀菌条虫药1次:突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间噗药,不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
3)灌木室外养护
?A、质量标准
a)株形整齐、造型植物轮廓清晰,修剪面平直整齐、棱角分明。
b)适时适量浇水、松土、施肥、采用穴施或沟施肥,覆土平整,肥料不露出土面。
c)灌木脚部整齐清洁、无过长杂草杂物,无严重黄叶、积尘。
d)及时修剪,造型优美。
e)无长20cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。
f)无明显病害枝。
g)对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。
B、管理要求
a)淋水:生长季(非雨季)每周34次;非生长季(非雨季)每半月1-2次。
b)施肥:早春或入冬前施有机肥或复合肥1次:生长季每两个月追施复合肥1次。
c)修剪:每年12月至次年2月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝等:生长季非观花类每25天修剪1次。观花类每次观花后修剪1次。
d)喷药:每月喷施广普性杀菌条虫药1次;突发纲虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药,不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。
4)水系养护
?A、质量标准
a)水面无枯枝残叶及杂物,无异味。
b)水面干净清澈,水广场要求清激见底。
c)水质良好,水中不应有任何植物、鱼类等。
B、管理要求
a)每天清除枯枝残叶及杂物1次。
b)每周投放药物防止水中产生微生物等。
c)视水质情况进行水循环或换水。
5)景观小品维护及小区内公共区域游乐设施的管理
A、质量标准
a)景观小品及健身器材、儿童游乐设施无损坏、松脱;
b)景观小品及健身器材、儿童游乐设施无污染。
?B、管理要求
a)每天巡查。有无破损、松脱、污迹,发现问题及时处理;
b)景观小品每周擦抹一次、健身器材及儿童游乐设施每天擦抹。
4、保证绿化完好率98%,草坪纯度达99%。
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六、验收标准:采购人验收
七、其他要求:六、服务期限:物业管理招标服务期限壹年。
七、项目预算:根据龙桥御园未销售房屋27582.41平方米,其服务费的招标控制价金额为612329.50元/年。含物业人员工资、福利、保险、服装、工具材料、交通以及税金、经营利润等费用在内。
八、结算方式
1******有限公司(通过国库集中支付)。
2、结算方式及空置费支付标准:按季度支付。空置费结算按季度支付,支付标准按照《宁乡县住建局物业服务绩效考核办法》扣除相应费用后按季度支付应付款数。如物业公司工作中有重大过失,甲方有权单方面解除委托合同。
3、项目采用费用包工方式、物业公司应根据项目要求和现场情况,详细列明项目所需的设备及材料购置,以及培训、人工、管理、财务等所有费用。如一旦中标,在项目实施中出现任何遗漏,均由物业公司免费提供,甲方不再支付任何费用。
4、物业公司在投标前、如需踏勘现场,有关费用自理,踏勘期间发生的意外自负。
5、对于上述项目要求,物业公司应在投标文件中进行积极响应,作出承诺及说明。
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